連棟・長屋売却で止まる理由と解決策｜大阪の実務確認ポイント
2026年5月21日
連棟物件が市場で止まりやすい本当の理由
連棟・長屋の売却が「なかなか進まない」という相談は、大阪市内の不動産実務でも珍しくありません。価格を下げても問い合わせが来ない、内見はあっても成約しない——そういったケースでは、価格以前に物件の構造的な問題が原因になっていることがあります。連棟物件が市場で止まりやすいのは、購入希望者が少ないだけでなく、融資・建替え・権利関係といった複数の要因が絡み合っていることが多いためです。ここでは、売却が動かない本当の原因を整理します。
一戸だけでは建て替えできないケースが多い
連棟住宅や長屋は、構造上、複数の住戸が壁や基礎を共有しています。そのため、自分の一戸だけを取り壊して建て替えることが、現実的に難しいケースがあります。隣接する住戸への影響（基礎の安定性、壁の露出、雨水の浸入など）が生じる可能性があるため、解体・建替えには事実上、隣接所有者の理解や協力が必要になることがあります。
購入希望者がこの点を確認した段階で「自由に使えない」と判断し、検討を外すことがあります。特に自用目的（自分で住む）の買主にとって、将来的な建替えが見通しにくい物件は選択肢から外れやすい傾向があります。再生・賃貸目的の投資家層には一定の需要がある場合もありますが、対象が絞られるため市場全体での流通性は下がりやすいといえます。
隣地との境界・越境問題が残りやすい
古い連棟・長屋では、隣地との境界が書類上で確定していないケースが多く見られます。測量図が存在しない、または既存の図面と現況が一致していない、といった状況は珍しくありません。また、屋根の一部や雨樋、排水管などが隣地側に越境しているケースも実務上よく確認されます。
こうした問題が未整理のまま売り出されている物件は、買主側の金融機関審査や契約手続きで支障が出ることがあります。後から発覚した越境問題は、売主の契約不適合責任として問われる可能性もあるため、売却前に現況を整理しておくことが実務上は重要です。
古い連棟は融資が付きにくい
築年数が古い連棟物件は、金融機関の担保評価において低く査定されることがあります。特に、再建築不可（接道条件を満たさないなど）の物件については、住宅ローンの対象外とする金融機関が多く、現金での購入が前提になるケースがほとんどです。
これは売却の際に買主層を大幅に絞る要因になります。現金購入が可能な買主は市場全体から見ると少数であるため、一般的な仲介では成約まで時間がかかりやすい傾向があります。買取業者や投資家向けの売却ルートが、こうした物件では現実的な選択肢になることがあります。
連棟物件が売れにくい背景には「価格」よりも「買主層の限定」という構造的な問題があります。融資が付かない、建替えができない、権利が複雑——この3点が重なるほど、仲介での流通が難しくなる傾向があります。売却方法を検討する前に、まず物件の条件を整理することが先決です。
「住める」と「売れる」は別問題
現在も居住可能な状態にある連棟物件であっても、それがそのまま「売れる」ことを意味するわけではありません。売却において重要なのは、買主が購入後に物件をどのように活用できるか、という点です。住めるが建て替えはできない、賃貸には使えるが流動性が低い——こうした条件がある物件は、購入後の出口が限られるため、価格を下げても買い手がつきにくいことがあります。
売主側としては、物件の「現況の価値」ではなく「買主から見た利用可能性」を整理したうえで、売却方法や価格設定を検討することが実務上は有効です。
大阪・兵庫・京都で連棟売却が増えている背景
近年、大阪市内や兵庫・京都の旧市街地を中心に、連棟・長屋物件の売却相談が増えている傾向があります。人口移動、相続の発生、建物の老朽化といった複数の要因が重なり、かつては住み続けていた所有者が手放す判断を迫られるケースが増えています。一方で、地域によっては連棟物件への一定の需要も残っており、条件次第では売却が成立するケースもあります。この章では、売却が増えている背景と、地域ごとの需要の実態を整理します。
相続後に空き家化するケースが増加
親世代が住んでいた連棟・長屋を相続したものの、相続人は別の場所に居住しており、実家に戻る予定がない——そのまま空き家になるというパターンは、大阪市内の旧市街地でも増えています。空き家のまま保有し続けると、固定資産税の負担、老朽化による維持管理費、近隣への影響といった問題が積み重なります。
とはいえ、相続直後に慌てて売却を進めると、相続登記が未了のまま手続きが複雑になるケースもあります。まず相続登記を済ませ、権利関係を整理してから売却活動に入ることが、トラブルを防ぐうえで重要です。
解体費高騰で更地化判断が難しくなっている
連棟・長屋を解体して更地にするという選択肢は、以前より現実的に難しくなっている面があります。解体費用は近年上昇傾向にあり、連棟の場合は隣接住戸との調整も必要なため、一般的な一戸建てより手続きと費用が複雑になるケースがあります。
更地にしたとしても、再建築不可の土地であれば建物を建てられず、売却価格の上昇が見込みにくいこともあります。「解体して売る」か「現況のまま売る」かは、解体費・更地価格・現況売却価格のバランスを比較したうえで判断することが実務上は合理的です。
再建築不可でも需要がある地域と弱い地域
再建築不可物件であっても、エリアによって需要の差があります。大阪市内の中心部や交通利便性の高い地域では、現況での賃貸活用や、近隣物件と合わせた土地の一体活用を目的とした購入需要が残ることがあります。一方、郊外や人口減少が進む地域では、同じ条件の物件でも買い手がつきにくい傾向があります。
「再建築不可だから売れない」と一概に判断せず、対象エリアの需要動向を確認したうえで売却方法を選ぶことが重要です。
不動産会社の査定基準が変わってきている
連棟・長屋物件に対する不動産会社の見方は、以前と比べて変化しつつある面があります。リノベーション需要の広がりや、投資家・DIY目的の買主層の増加により、現況売却や再生前提での買取に対応できる会社が増えています。ただし、会社によって対応できる物件タイプや得意エリアは異なります。
複数の会社に査定を依頼し、「なぜその価格なのか」「どういう買主層を想定しているか」を確認したうえで比較することが、売却先を選ぶ際の実務的な判断材料になります。
長屋・連棟物件は、接道条件や再建築可否によって売却方法が変わります。
大阪市内の長屋・連棟売却の整理ポイントは、
長屋・連棟物件ページ
でもまとめています。
仲介で長期間止まりやすい連棟の特徴
不動産仲介に出しても売れないまま時間が経過している連棟物件には、共通する特徴がいくつかあります。価格の問題だけでなく、物件情報の整理不足や条件の曖昧さが、問い合わせや成約を妨げていることがあります。仲介が機能しにくい状態を把握しておくことで、対策を立てるか・売却方法自体を見直すかの判断材料になります。
接道条件が曖昧なまま販売されている
建築基準法上の道路に、規定幅以上で接しているかどうか（接道条件）は、建替え可否に直結する重要な情報です。しかし、古い連棟・長屋では図面が古かったり、道路の種類や幅員が現地と書面上で一致しないケースがあります。
こうした状態で「再建築可否：要確認」と記載されたまま市場に出ていると、購入希望者が確認作業を自分で行う必要があり、検討から外されやすくなります。売主側で事前に確認・整理できている物件の方が、問い合わせへの転換率は高くなる傾向があります。
増改築履歴が整理されていない
長年にわたって増築・改築が繰り返されてきた連棟物件では、現況の建物が確認申請通りになっていないケースがあります。いわゆる「未確認の増築部分がある」状態です。こうした物件は、融資審査においてもネックになりやすく、金融機関によっては担保評価の対象外になることがあります。
増改築履歴が整理されていない場合、現況での引渡し（現況有姿）を前提とした売却方法を検討するか、建物の状況を整理したうえで情報提供する準備が必要になります。
連棟切り離し問題が未整理
連棟の一部を切り離して独立した建物にする（切り離し）ためには、隣接所有者との合意と、構造上の安全性の確保が必要です。切り離しを前提に売り出していても、隣地所有者との合意が取れていない、または構造的に切り離しが難しいと判明した場合、成約後に問題になることがあります。
「切り離し可能か」「その条件は何か」「隣接所有者の意向はどうか」——こうした点を売却前に整理しておくことで、購入希望者が判断しやすくなります。整理されていない状態での売り出しは、交渉途中のトラブルにつながりやすいといえます。
残置物や荷物が大量に残っている
相続や空き家化した物件では、前の居住者の家財・荷物がそのまま残っていることがあります。残置物が多い物件は、内見時の印象が悪くなるだけでなく、購入後の処分費用を買主が負担することになるため、価格交渉に影響することがあります。
残置物の処分は費用と手間がかかりますが、売却前に片付けを行うことで内見の反応が変わるケースもあります。一方、処分費用と売却価格のバランスによっては、現況のまま引き渡す条件で価格を調整する方法も選択肢になります。どちらが合理的かは、物件の状態と市場の反応を見ながら判断することが現実的です。
仲介で長期間動かない物件は、「価格が高い」だけでなく「情報が整理されていない」ことが原因のケースがあります。接道・増改築・切り離し・残置物——それぞれの点を売却前に確認・整理することで、問い合わせの質と数が変わることがあります。放置が続くほど、建物の老朽化や管理費の負担が積み上がるため、早期に状況を整理することが売主の利益につながりやすいといえます。
売却前に整理しておきたい権利関係と実務確認
連棟・長屋の売却では、物件の現況だけでなく権利関係の整理が不可欠です。登記、境界、共有名義、相続——これらが曖昧なまま売却を進めると、契約後にトラブルが発生するリスクが高まります。売却活動を始める前に、最低限確認しておきたい項目を整理します。
登記と現況が一致しているか確認する
登記簿上の建物の形状・面積・種類と、現在の建物の状態が一致しているかを確認することは、売却前の基本的な作業です。増築部分が未登記のまま残っている、あるいは一部が滅失しているのに登記が残っているといったケースは、実務上よく見られます。
不一致がある場合、買主や金融機関から指摘を受けることがあり、契約が遅延・破談になるリスクがあります。売却活動の前に、法務局での登記確認と現地の実態を照合しておくことが実務上の基本です。
共有名義や相続未登記は早めに整理する
兄弟・親族間での共有名義や、相続発生後に登記が完了していない物件は、売却に時間がかかりやすくなります。共有名義の場合、全員の同意がなければ売却が進められないため、意見がまとまらない場合は売却自体が止まることがあります。
相続未登記のまま売却手続きを進めようとすると、途中で登記手続きが必要になり、時間と費用が発生します。2024年からは相続登記の申請が義務化されており、対応を先送りすることによるリスクも変化しています。専門家（司法書士など）に確認しながら、早めに整理しておくことが望まれます。
境界確認ができない場合の進め方
隣地との境界が確定していない場合、境界確認なしで売却することは可能ですが、買主の受け入れ条件が変わることがあります。現況有姿・境界非確定での引渡しを条件にすることで売却自体は進められますが、価格交渉や買主層に影響が出ることがあります。
測量・境界確認を行う場合、隣接地所有者との合意が必要になるため、時間がかかるケースもあります。売却のスケジュールと費用対効果を踏まえて、「境界確定したうえで売る」か「現況のまま引き渡す」かを判断することが現実的です。
契約不適合責任で問題になりやすい項目
売主が知っていた（または知り得た）物件の問題点を買主に開示しなかった場合、引渡し後に契約不適合として責任を問われることがあります。連棟物件で特に確認が必要な項目として、雨漏り・シロアリ被害・境界の越境・未確認の増築部分などがあります。
「古いから仕方ない」では免責にならないケースがあるため、既知の問題は売買契約の付帯条件や告知書にきちんと記載することが重要です。免責特約（契約不適合責任を負わない条件）を設定する場合も、その内容を明確にしておく必要があります。
売却前の権利関係整理は、「やるかやらないか」ではなく「どの順番で、どこまでやるか」の判断が求められます。登記・境界・共有名義——それぞれに時間と費用がかかるため、売却スケジュールと照らし合わせながら、優先順位をつけて進めることが実務上の現実的なアプローチです。
価格だけで判断すると失敗しやすい理由
連棟・長屋の売却を検討するとき、査定価格を判断基準にしがちですが、価格だけで会社や方法を選ぶと想定外の結果になるケースがあります。実際の売却では、価格に加えて「いつ売れるか」「誰が責任を持つか」「売却後にどんなリスクがあるか」も重要な判断材料です。
高値査定でも売却が止まるケース
査定価格が高い会社に売却を任せたものの、実際には値下げが続いて最終的に安く成約した——あるいはまったく売れなかった、というケースは実務上よく見られます。連棟・長屋のような特殊な条件の物件では、査定価格はあくまで「売り出し希望価格の目安」であり、実際に成約する価格とは異なることがあります。
高値査定の背景には、集客のために高めの価格を提示する場合があることも念頭に置いておくと、会社選びの際の判断材料になります。
「現金化までの期間」を見る必要がある
売却価格だけでなく、「いつ現金になるか」は売主にとって重要な要素です。相続税の納付期限や、次の購入・引越しのスケジュールがある場合、売却完了までの時間が直接的な影響を持ちます。
仲介での売却は市場に出してから成約まで数ヶ月〜1年以上かかることがあります。一方、買取であれば短期間で現金化できる場合があります。価格と期間のバランスを自分の状況に合わせて考えることが、後悔しない選択につながりやすいといえます。
解体前提か再生前提かで買主層が変わる
同じ連棟物件でも、「解体して土地として使う」ことを前提にした買主と、「リノベーションして賃貸や自用にする」ことを前提にした買主とでは、求める条件・許容できる価格帯が異なります。売り方の方向性が明確でないまま市場に出すと、どちらの層にも刺さりにくくなることがあります。
物件の特性（接道条件、構造、築年数、立地）に合わせて、どの買主層を対象にするかを先に絞り込み、それに合った情報提供・価格設定・販売チャネルを選ぶことが、成約への近道になることがあります。
売却後トラブル対応の有無も重要
成約後に物件の不具合や権利問題が浮上した場合、売主がどこまで対応するかは、売買契約の内容によって異なります。仲介での売却では、売主が個人として契約不適合責任を負うケースがあります。一方、買取業者が買主になる場合は、契約不適合責任を免除する条件での契約が可能なことがあります。
価格だけでなく、「売却後の責任範囲」も含めて比較することが、トラブルを防ぐための実務上の重要な視点です。
連棟売却で買取検討が現実的になるケース
連棟・長屋の売却においては、仲介だけが選択肢ではありません。物件の状態や売主の状況によっては、買取業者への直接売却が現実的な解決策になることがあります。以下では、買取の検討が合理的と考えられるケースを整理します。
仲介で長期間動いていない
仲介に出してから半年〜1年以上が経過しても問い合わせや成約の動きがない場合、物件の条件と仲介という販売手法が合っていない可能性があります。こうした状況では、仲介での売却価格をさらに下げ続けるよりも、買取という選択肢を並行して検討することが現実的です。
買取価格は仲介の成約価格より低くなる傾向がありますが、長期間売れない間に発生する固定資産税・管理費・老朽化コストを考慮すると、早期に現金化する方が総合的な負担が少ないケースがあります。
隣地との関係調整が難しい
切り離しや境界確認のために隣地所有者との話し合いが必要でも、関係が良好でない・連絡が取れないといった状況では、調整が長期化することがあります。仲介では、こうした交渉まで担うことが難しいケースもあります。
一方、買取業者によっては、権利関係や隣地との調整が未整理な状態でも現況のまま引き受けることができる場合があります。交渉の時間的・精神的コストを売主が負担し続けるよりも、現況渡しで早期に手放す方が合理的な判断になることがあります。
老朽化が進み修繕負担が大きい
築50年以上の連棟・長屋では、屋根・外壁・設備の老朽化が進んでいることが多く、維持管理にかかる費用が年々増加するケースがあります。修繕をして仲介で高く売ろうとしても、修繕費用が売却価格に上乗せできないケースもあります。
老朽化が進んでいる物件は、現況のまま専門の買取業者に引き渡す方が、修繕費用と時間の節約になることがあります。ただし、どの程度の修繕が売却価格に影響するかは物件・エリアによって異なるため、事前に確認することが重要です。
相続人が複数いて意思統一が難しい
相続人が複数いる場合、売却方法・価格・タイミングについて全員の合意が必要です。意見が分かれて手続きが進まない、一部の相続人が連絡を取れないといった状況では、仲介での売却活動自体が止まることがあります。
こうしたケースでは、まず相続人間での合意形成を優先したうえで、全員の合意が得られた段階で売却方法を選ぶことが現実的です。合意形成に専門家（弁護士・司法書士など）の関与が必要な場合もあります。
連棟物件は、仲介・再生・現況売却など進め方によって結果が大きく変わります。
売却方法の整理については、
株式会社DIO・ONE
でも詳しく掲載しています。
連棟売却で実際によくある質問
再建築不可でも売却できますか？
再建築不可の物件であっても、売却自体は可能です。ただし、住宅ローンの対象にならない金融機関が多いため、現金購入できる買主や、投資・賃貸活用を前提とした買主が対象になることが多い傾向があります。大阪市内の利便性の高いエリアでは、再建築不可であっても一定の需要が存在するケースがあります。価格や売却方法は通常の物件と異なりますが、「売れない」ではなく「条件が変わる」と理解したうえで検討することが実務上の現実的な見方です。
隣家とつながっていても売れますか？
隣家と構造的につながった状態（切り離し未整理）でも、現況のまま売却できることがあります。ただし、切り離しができるかどうか、隣接所有者との関係はどうかといった情報を明確にしておく必要があります。整理されていない状態で販売すると、問い合わせがあっても成約に至らないケースが出やすくなります。現況での引渡しを前提とした買取ルートが向いているケースもあります。
荷物が残ったままでも相談できますか？
相続や空き家化した物件で、荷物・残置物が残ったままのケースは実務上よくあります。売却前に自分で片付ける必要があるかどうかは、売却方法によって異なります。仲介の場合は買主の印象に影響しやすいですが、買取業者への直接売却であれば、残置物の処分条件を含めて交渉できることがあります。まず相談して、どこまで自分で対応すべきかを確認することが先決です。
古い連棟でも大阪市内は需要がありますか？
大阪市内でも、エリアによって需要は異なります。交通アクセスが良く、賃貸需要が残る地域では、古い連棟・長屋であってもリノベーションを前提とした購入需要が存在することがあります。一方、郊外や人口が減少しているエリアでは、同じ条件でも需要が限られるケースがあります。「大阪市内だから需要がある」とも「古いから売れない」とも一概には言えず、物件の立地・接道・状態を個別に確認することが判断の前提になります。
この記事の要点整理
- 連棟物件は接道・権利関係で売却難易度が変わる
- 再建築不可や老朽化は買主層を限定しやすい
- 査定価格だけでなく売却期間や条件整理も重要
- 大阪・兵庫・京都では再生需要が残る地域もある
- 登記・境界・相続登記は売却前に整理しておくことが望ましい
- 仲介が長期間動かない場合、買取という選択肢の検討が現実的になるケースがある
- 売却後のトラブルリスクを抑えるには、既知の問題を事前に開示・整理しておくことが重要
- 「解体前提」か「再生前提」かで対象となる買主層が変わるため、方向性を先に整理することが有効
