古すぎる長屋・連棟でも売却を考え始める人が増えている理由

大阪・兵庫・京都といった関西圏の住宅密集地には、昭和期に建てられた長屋・連棟が今も数多く残っています。所有者自身が住んでいなくても、実家や相続によって管理を任された結果、築年数の古さから「もう売れないのではないか」と考え、相談自体をためらう方が増えています。

築年数が古すぎて誰も買わないと思い込んでいる所有者さんへ

築50年、60年を超える長屋・連棟では、老朽化や設備の古さから、そもそも買い手がつかないと思い込んでいる所有者の方が多く見られます。実務上は、建物そのものよりも、立地条件や土地の形状、周辺の再開発動向などが評価に影響することがあり、築年数の古さだけで相談の可否が決まるわけではありません。まずは物件の状態を伝えたうえで、どのような進め方が考えられるかを整理することが、判断の第一歩になります。

近所から老朽化を心配され、このままで良いのか悩んでいる場合

近隣住民から外壁の剥落や瓦の落下、雑草の繁茂などを指摘され、対応に迫られる所有者の方も少なくありません。特に長屋・連棟は隣家と壁や屋根を共有している構造上、一軒の老朽化が周囲にも影響しやすく、近隣からの心配や苦情がきっかけで売却や整理を検討し始めるケースが実務上増えています。こうした場合、修繕を急ぐべきか、それとも他の進め方があるのか、状況によって優先順位が変わります。

相続や空き家が重なり、何から整理すればよいか分からない場合

相続によって長屋・連棟を引き継いだものの、権利関係が複雑で、何から手をつければよいか分からないという相談も増えています。共有名義になっている、登記が先代のままになっている、隣接する連棟の一部だけを相続したなど、状況は物件ごとに異なります。こうしたケースでは、売却そのものよりも先に、現状の権利関係を整理することが判断材料になることがあります。

「古すぎるから無理」と決める前に確認したい長屋・連棟のポイント

相談を始める前に、いくつかの視点で物件の状況を整理しておくと、その後の判断がしやすくなります。ここでは、古い長屋・連棟の売却を検討する際に確認しておきたい代表的なポイントを紹介します。

建物より土地や立地が評価されるケースもある

老朽化が進んだ長屋・連棟では、建物自体の評価よりも、土地の広さや形状、最寄り駅からの距離、周辺エリアの需要といった要素が優先される傾向があります。特に大阪市内や神戸市内の住宅密集地では、古い建物が建っていること自体よりも、その土地をどう活用できるかという視点で価格が判断されることがあります。建物の古さだけを理由に相談をあきらめる前に、土地としての条件を確認しておくと判断材料が増えます。

再建築不可や接道条件があっても相談できる場合がある

長屋・連棟の多くは、建築当時の道路事情から接道義務を満たしておらず、再建築不可となっているケースが少なくありません。「再建築不可だから売れない」と考える所有者の方も多いのですが、実務上は再建築不可の物件でも相談自体は可能であり、進め方や価格に影響する要素として整理されることが一般的です。隣接地との関係や道路の位置関係によって条件が変わるため、決めつける前に確認しておくことが大切です。

隣家との関係や共有部分が売却方法に影響することもある

長屋・連棟は構造上、隣家と壁や基礎、屋根の一部を共有していることが多く、単独での取り壊しや大規模な改修が難しいという特徴があります。そのため、売却の進め方を検討する際には、隣接する住戸の所有状況や、共有部分に関する取り決めの有無が影響することがあります。一方で、こうした事情があっても相談自体ができないわけではなく、状況に応じて進め方を整理できるケースもあります。

古い長屋・連棟でも買取を検討する会社が見るポイントとは

買取業者が古い長屋・連棟を検討する際には、建物の老朽化度合いだけでなく、再販売のしやすさや修繕・解体にかかる費用、権利関係の整理状況など、複数の視点から確認を行う傾向があります。所有者側があらかじめ知っておくと、相談時の不安が軽減されやすくなります。

雨漏りや傾きがあっても相談できるのか気になる場合

雨漏りや床の傾き、シロアリ被害といった老朽化の症状がある場合、修繕してからでないと相談できないと考える所有者の方が多く見られます。実務上は、こうした状態であっても現況のまま相談できるケースがあり、買取業者側は修繕費用を見込んだうえで価格や進め方を検討する傾向があります。先に修繕を行うと、かえって費用負担が増える場合もあるため、状態を伝えたうえで判断を仰ぐことが一つの方法です。

残置物や荷物を片付けてからでないと相談できないと思っている場合

長年住んでいた家財や仏壇、大型家具などの残置物が残ったままの状態で、相談自体をためらう所有者の方も少なくありません。実務上は、残置物が残った状態でも相談できるケースがあり、片付けの範囲や費用負担については進め方によって異なります。すべてを自分で片付けてから相談しなければならないと決めつけず、まずは現状を伝えることが整理の第一歩になります。

入居者がいる状態でも相談できるのか不安な場合

長屋・連棟の一部を賃貸に出しており、入居者がいる状態での売却を検討する所有者の方もいます。入居者がいる場合、退去を先に進めるべきか、そのままの状態で相談すべきか迷うケースが多く見られます。実務上は、賃貸借契約の内容や入居者との関係性によって進め方が変わるため、退去を急ぐ前に、契約状況を整理しておくことが判断材料になります。

長屋・連棟の売却では、建物の状態だけでなく権利関係や接道状況なども整理することが重要です。
長屋・連棟の売却で確認しておきたい基本情報もあわせて参考にすると判断しやすくなります。

仲介と買取、どちらが合うか迷ったときの考え方

長屋・連棟の売却では、仲介と買取のどちらが適しているか迷う所有者の方が多くいます。どちらが優れているというものではなく、所有者が何を優先したいかによって、合う進め方が変わります。

できるだけ価格を重視したいと考えている場合

時間に余裕があり、少しでも高い価格での売却を優先したい場合は、仲介による売却が選択肢になることがあります。ただし、老朽化が進んだ長屋・連棟や再建築不可の物件では、仲介では買い手がつきにくく、売却までに時間がかかるケースも実務上見られます。価格を重視する場合でも、物件の状態によって仲介が進みにくいことがある点は、あらかじめ整理しておきたいポイントです。

時間をかけず整理したいと考えている場合

相続や管理の負担から、できるだけ早く整理を進めたいと考える所有者の方には、買取による進め方が合うケースがあります。買取では、修繕や残置物の片付け、入居者対応などを先に済ませる必要がない場合が多く、現況のまま相談を進められる傾向があります。一方で、価格面では仲介と比較した際に差が出ることもあるため、時間と価格のどちらを優先したいかによって判断が分かれます。

物件の状態を理由に断られることが不安な場合

過去に他社へ相談した際、老朽化や再建築不可を理由に断られた経験から、相談自体に消極的になっている所有者の方もいます。実務上は、会社によって対応できる物件の範囲が異なり、仲介では扱いにくい物件でも、買取業者であれば相談できるケースがあります。一度断られたからといって、他の方法でも同様の結果になるとは限らない点は、判断材料として押さえておきたいところです。

最近の売却相談で増えている「古い長屋・連棟」の悩み

ここ数年、長屋・連棟に関する相談内容にも変化が見られます。建築費や解体費の上昇、相続登記の義務化など、社会的な背景が所有者の判断に影響を与えているケースが増えています。

建築費や解体費の上昇で判断が変わるケース

近年、資材価格や人件費の上昇に伴い、解体費用も以前より高くなる傾向があります。そのため、「解体してから売却したほうがよいのではないか」と考えていた所有者の方が、費用負担の大きさから現況のまま相談する方向に方針を変えるケースが実務上増えています。解体の要否は物件の状態や立地によって異なるため、先に解体を決めてしまう前に、進め方を確認しておくことが判断材料になります。

相続登記義務化をきっかけに整理を考える所有者が増えている

2024年から相続登記が義務化されたことをきっかけに、これまで放置していた長屋・連棟の権利関係を整理し始める所有者の方が増えています。共有名義や数世代にわたって登記が変更されていない物件も多く、登記の整理自体に時間がかかるケースもあります。売却を検討する場合でも、登記の状況によって進め方が変わるため、早めに現状を確認しておくと整理がしやすくなります。

大阪・兵庫・京都でも築古長屋の相談内容が変化している

大阪、兵庫、京都といった関西圏の住宅密集地では、狭い道路に面した築古の長屋・連棟が今も多く残っています。近年は、単身高齢者世帯の増加や空き家の管理負担への意識の高まりから、これまで様子見をしていた所有者の方からの相談が増えている傾向があります。地域によって物件の状態や需要も異なるため、周辺エリアの状況を踏まえた整理が求められます。

相続登記については制度内容を法務省でも確認できます。
法務省

古すぎる長屋・連棟を相談する前に整理しておきたいこと

相談をスムーズに進めるためには、いくつかの点をあらかじめ整理しておくと安心です。ここでは、相談前に確認しておきたい代表的なポイントを紹介します。

権利証や登記が見つからない場合

古い長屋・連棟では、権利証や登記関連の書類が見つからない、あるいは先代の名義のままになっているというケースが多く見られます。書類がすべて揃っていなくても相談自体は可能であり、必要な手続きについては状況に応じて整理していく方法があります。書類が見つからないことを理由に相談を先延ばしにする必要はありません。

修繕・解体を先にするべきか迷っている場合

老朽化した長屋・連棟を前に、修繕や解体を先に済ませるべきか迷う所有者の方は少なくありません。実務上は、先に修繕や解体を行うことで、かえって費用負担が増えてしまうケースもあります。修繕・解体の要否は物件の状態や進め方によって異なるため、まずは現況を伝えたうえで判断することが望ましいといえます。

家族へ引き継ぐ前に整理したいと考えている場合

ご自身の代で古い長屋・連棟の権利関係や管理の負担を整理し、次の世代に引き継がせたくないと考える所有者の方も増えています。相続が発生してから整理するよりも、所有者本人が状況を把握している段階で進め方を確認しておくほうが、家族の負担を軽減できるケースがあります。整理のタイミングは家族構成や物件の状況によって異なるため、早めに情報を整理しておくことが判断材料になります。

長屋・連棟の整理方法は物件ごとに異なります。
長屋・連棟の売却・整理に関する情報も参考にしながら整理すると判断しやすくなります。

よくある質問【FAQ】

この記事の要点

判断前に確認しておきたい内容